2007年苏州市区住宅二级市场分析

2007年是苏州房地产业快速发展的一年，就二级市场（新建商品房）而言，市区商品房在供应量、成交量、价格及其增幅上均创下了历史新高，成绩骄人。从苏州住房制度改革之后房地产业近10年的发展情况来看，2007年是继2003年发展高峰之后再次出现爆发式增长的一年，自2006年三季度以来的这一轮高增长在2007年底受到宏观调控政策的累积影响，增长速度开始有所放缓，或许2008年我们会迎来一个更趋理性与稳健的发展新局面。

一、年度整体特征

²       市场供给持续较快增长——商品房供应量827.7万平米，同比增长30.6％

2007年苏州市区商品房供应量827.7万平米（其中住宅686.6万平米），较2006年同比增长30.6％（住宅同比增长34.8％），市场供应总量增加非常明显。商品房各个季度的供应量与去年同期比较，都有不同程度的增长。其中第一季度增幅65％，第二季度增幅较少，只有10％左右，第三季度的增幅为41％，第四季度增幅为22％。

按季度统计，全年商品房供应量呈平稳上升态势，其中第三季度供应量最多，超过了260万㎡；第四季度由于宏观调控政策的影响，季度供应量有所减少。国庆节以前出台的针对房地产行业的宏观调控政策，促成了本年度苏州楼市盘整期的出现。

各季度商品房供应量环比分析，第一季度由于春节放假以及去年第四季度商品房供应量很多的影响，商品房供应量环比下降较多；第二、第三季度商品房供应量环比都有较大幅度的增加，苏州房地产市场进入了量价同步快速上扬的阶段；第四季度由于宏观调控政策的影响，商品房供应量与第三季度比较，有了一定幅度的下降，苏州楼市由快速发展转入了盘整阶段。

²       区域商品房供应不平衡——主城区、园区、吴中区大幅增长，新区、相城区减少

商品房供应量按区域统计，工业园区供应量最多，达到246.6万平米，吴中区次之，其后依次为主城区、新区、相城区。

按商品房年度供应量同比分析，主城区同比增加69.4％，园区同比增加62.3％，吴中区同比增加25.1％，而新区同比减少6.7％，相城区同比减少9.9％。主城区、园区供应量同比增加较多，新区、相城区由于开盘的项目不多，市场供应量同比有所下降。

²       市场需求旺盛——商品房销售量846.5万平米，同比增长26.1％

2007年苏州市区商品房销售量846.5万平米（其中住宅708.2万平米），与2006年同比增长26.1％（住宅同比增长22.8％）。

按季度统计，第三季度销售量最多，超过了280万平米，第一季度销售量最少，只有156万平米，第四季度受到宏观调控政策的影响，苏州商品房销售量出现了一定幅度的下降。

各季度商品房销售量环比分析，第一季度由于春节放假以及去年第四季度商品房销售量很多的影响，商品房销售量环比下降较多；第二、第三季度商品房销售量环比都有较大幅度的增加，苏州房地产市场进入了量价同步快速上扬的阶段；第四季度由于宏观调控政策的影响，商品房销售量与第三季度比较，有了一定幅度的下降，苏州楼市由快速发展转入了盘整阶段。

²       住宅需求区域差异扩大——园区猛增近64%，新区减少约10%

 商品房销售量按区域统计，工业园区销售量最多，达到279.4万平米，吴中区次之，其后依次为主城区、相城区和新区。

按商品房年度销售量同比分析，园区同比增加60.6％，吴中区同比增加23.3％，主城区同比增加19.9％，相城区同比增加4.3％，而新区同比减少0.5％。住宅销售方面，园区销售量同比增加63.9％，主城区、吴中区也有15％左右的增幅，而新区、相城区住宅销售量同比有所减少，特别是新区有近10％的减少。

²       商品房供需基本平衡——年度供需比0.98：1，宏观调宏效果年底显现

2007年苏州房地产市场总体上呈现出供需两旺的发展态势，商品房供需总量都突破了800万平米大关，与2006年相比，无论商品房供应量还是销售量，都有了较大幅度的增长。2007年苏州商品房各季度的供需比分别为0.87：1、0.82：1、0.94：1、1.33：1，全年商品房供需比为0.98：1，市场供需基本平衡，说明苏州房地产市场总体发展状况良好。

从全年来看，苏州商品房市场整体表现出供需平衡的态势；从各个季度来看，则呈现出一定的分化态势。前三季度，苏州房地产市场出现了一波快速上涨的行情，消费者投资置业热情高涨，很多楼盘都出现了排队买房现象，房价也在节节攀升。表现在供需关系上，前三季度都表现出明显的供不应求，卖方市场特征明显。国庆节前夕，由于一系列严厉的针对房地产行业宏观调控政策的出台，国内一些一线城市的商品房销售量出现了明显的萎缩，有的城市商品房销售价格也出现了一定程度的松动。苏州的房地产市场也受到了上述政策的影响，从10月份开始，商品房销售量比前一阶段出现了明显的缩减现象，但是商品房价格并没有下降，只是上涨速度比前几个月有所放缓。上述原因导致了苏州房地产市场在第四季度表现出明显的供大于求的的态势。但这种态势不会维持太久，经过一段时间的盘整之后，苏州房地产市场将会重新回到供需基本平衡的平稳发展通道中。

²       房价上涨迅速——各区普通住宅价格同比增长30%-53%

苏州普通住宅销售价格在2004年以前每年都以较大幅度上涨，2004年开始保持平稳增长，但2006年下半年开始全市住宅销售价格又开始以较快速度增长，2007年前三季度更是出现了一轮近乎疯狂的上涨过程，直到国庆前夕国家出台了一系列宏观调控政策之后，房价上涨的势头才有所减缓。2007年苏州普通住宅全年销售均价超过了6800元/平米，与去年比较，房价涨幅在40％左右，创下了近几年房价年度平均涨幅的新高。

（注：上表以各区域典型普通毛坯住宅的加权平均价为月度代表值，不计定销商品房、成品装修房、别墅、商业、办公物业。价格以实际调研为准。）

截至到2007年12月底，主城区普通商品住宅的销售均价已经超过了8000元/平米，园区均价接近8000元/平米，新区均价在7500元/平米左右，吴中区均价超过了6500元/平米，相城区均价达到5500元/平米。  

具体到各个区域，房价也有不同程度的上涨。就2007年1月份与12月份普通毛坯住宅价格比较而言，主城区涨幅30％，园区涨幅36.6％，新区涨幅42.5％，吴中区涨幅52.9％，相城区涨幅30.8％。

²       客源结构——本地客源约占79%，投资比例较小

在2007年苏州市区售出的商品房中，市区购房者占了绝大多数，从购房者户籍来看，本市占78.6%，其中本市城区占76.6%，本市其他占2.0%；外地占18.8%，境外占2.6%。说明本地人是苏州商品房的绝对购买主力，外地购房者总体比例比较小。

二、区域市场热点与展望

（一）主城区

u       西环路沿线多个楼盘崛起

纵观2007年的主城区住宅市场，西环路沿线多个楼盘的崛起无疑是一大亮点。万科金色家园、品园、新新家园、鑫苑景园等数个楼盘次第亮相，销售价格也不断走高。万科的多层洋房产品均价接近15000元/平米，装修高层住宅的均价在10000元/平米左右。在其带动下，西环路沿线的楼盘均价都在高位运行。目前，该区域售价在7500元/平米以下的楼盘已经无处可寻。展望08年，西环路沿线的楼盘在金色家园以及中海胥江项目的带动下，房价还会维持在高位运行。

u       新城建设方兴未艾

在经过前两年的发展之后，沧浪新城在2007年继续前进的脚步。怡景万家、天辰花园、福星新城等楼盘在2007年都取得了不错的销售业绩。沧浪新城的基础设施建设也在有条不紊的进行。该区域一个超过100万平米的大型地产项目世贸运河城也将于明年年初正式亮相。该项目位于沧浪新城核心区，紧邻大运河景观带，建筑面积124.34万平方米，建设商业区近40万平方米，住宅区80多万平方米，规划人口达到4万。按照规划方案，商贸区中央将建设60层高的“双子楼”，成为城市副中心标志，同时将规划建设住宅、大型购物中心和商务配套设施等项目，建成后将逐步形成苏州西南部的商业圈，成为苏州现代化的商务居住综合示范区和国际都市新高地，推动区域国际化发展。

平江新城受益于火车站搬迁和旧城改造的利好影响，住宅市场在本年度也出现了好的发展势头。大观名园、阳光美地、橘子国都取得了不错的销售业绩，万达商业广场也将与于2008年出推出，6500元/平米左右的公寓价格吸引了不少购房客户。

金阊新城目前还少有居住项目面世，区域在售的项目以商业为主。但是2007年该区域出让了一些居住地块，在接下来的时间，将会陆续有部分居住项目面世。

u       注重产品创新与差异化

万科金色家园将创新洋房引入苏州，在保持原有洋房产品特点的基础上，对产品进行了局部改良。二楼可以直接进入地下室，既可以增加产品的性价比，又解决了二楼相对难卖的尴尬。鑫苑景园则在产品差异化方面下功夫，针对主城区房价偏高，普通年轻白领对房屋总价难以承受的实际，设计了一些35-48平米的小面积公寓，专门针对年轻的购房者以及投资客户，通过产品差异化部分解决了项目总体去化缓慢的情况，同时也和区域内的一些在售项目避免了直接的竞争。

u       08年热点展望：

核心区品质与价格持续提高——平江府、铁师外语部地块、中海胥江项目、万科金色家园等几个高端项目将会继续推出新的产品或者首次面世，必将带动区域产品品质的进一步提高，同时对房价也会有持续的拉动作用；

外围新城持续完善——平江新城、沧浪新城在一系列好的区域规划及万达商业广场、运河城等项目带动下，将会得到进一步完善，区域房产项目的价值也会得到进一步的体现。

（二）园区

u       金鸡湖周边房价全面“破万”

2007年，伴随着苏州房地产市场的快速发展，园区房价也出现了大幅上扬。以前，园区住宅只有天域、中茵皇冠国际公寓等寥寥几个楼盘的销售价格达到或者超过10000元/平米。2007年，在好的市场行情的刺激下以及中海、万科等品牌项目的带动下，园区金鸡湖沿线的众多楼盘销售均价都突破了10000元/平米大关，有的甚至达到了20000元/平米。如玲珑湾翰庭、湖滨一号湖景房、星湖国际小高层、朗诗国际街区、御湖熙岸小高层、大湖城邦的洋房等。金鸡湖周边住宅楼盘销售价格全面突破万元大关，必将带动金鸡湖外围沿线楼盘价格的进一步拉升。

u       小户型公寓成为市场宠儿

受住房政策及房价不断飙升的影响，今年苏州住宅市场出现了大批量的小面积公寓，园区更是如此。在保证满足居住生活功能的前提下，尽量控制户型面积，并附送部分面积空间，以适当控制销售总价，满足大量的首付能力还不强的年轻白领的购房需求。90平米左右甚至90平米以下的面积段的产品受到了大量购房者的欢迎与追捧，如亿城新天地、金色尚城、金色湖滨、橄榄湾、新唯花园、摩尔尚城等。亿城新天地更是创下了开盘当天5000人摇号认购600套房源的记录。小户型的需求基础之坚实由此可见一斑。

u       园区年度别墅销售量占了市区的45%

2007年可以说是苏州房地产市场的别墅年，市区全年共销售了不少于2000套别墅，而其中45％的销售量集中在园区。金鸡湖沿线、青剑湖沿线的别墅成为市场热点。观澜丽宫、御湖熙岸等一批城市别墅项目均取得了不错的销售业绩。

u       科技节能住宅亮相湖东

2007年，朗诗置业把绿色、环保、节能住宅引入了苏州。朗诗国际街区，采用了很多新型的材料和技术。包括了外围护系统，地源热泵系统，混凝土顶棚辐射制制热系统，置换新风系统，同层排水系统，防噪音系统，利用无污染太阳能，在屋顶结合构架安装，并做好隐蔽。地源热泵系统利用循环水和土壤的温度差的进行温度采集，之后送到机房里，再送到每家每户的顶棚里，达到节能的目的。窗户采用玻璃和断热型材，结合外遮阳系统，阳台钢化玻璃栏杆与涂料墙面肌理形成鲜明的对比。

绿色、科技、节能、环保住宅代表了今后住宅产业发展的方向，朗诗国际街区在苏州的成功，必将会带来苏州房地产在建筑方节能环保面的一系列的新的变化。

u      08年热点展望

青剑湖板块、独墅湖高教园区板块崛起

2008年园区住宅市场的潜力板块，无疑要数青剑湖板块与独墅湖高教园区板块。青剑湖周边区域目前已经有星湖客、金色湖滨等普通住宅项目以及上郡、观澜丽宫、芭堤蓝湾等别墅项目在建，随着唯亭新的行政中心的建设，该区域作为园区北部城市副中心的地位已经不可动摇，而招商地产、北京城开、华园房产等公司相继进入将进一步挖掘该区域的发展潜力。独墅湖高教园区依托研究生城以及周边基础配套设施的先期建设，高尚人文氛围与完善的基础设施已然形成，随着独墅湖隧道开通更拉近了该区域与主城区的距离，该区域优势更加显现，建屋、俐马、仁恒、中新置地等公司集聚于此，各项目将会陆续推出，必将推动该区域成为园区下一步住宅发展的重点区域。

三湖高尚居住板块继续提升品质

金鸡湖沿线、独墅湖沿线、青剑湖沿线将会推出一些低密度的高端物业项目，三湖高尚居住项目将会逐渐成型。以后园区的低密度居住物业将会愈发稀少。

（三）新区

u       市场供应较少，价格涨幅较大

2007年，新区住宅市场总体供应量不多，新的项目更是少之又少。这导致新区的住宅市场呈现出供不应求的态势，且价格上涨的幅度较大。一些靠近狮山路沿线的楼盘销售均价已经接近了10000元/平米。新区外围板块的一些楼盘，价格涨幅也非常明显。例如，国际教育园北区的山水印象等楼盘的价格与湖畔翠庭比较，有了明显的上涨。位于新区西北部长江路沿线的理想城的价格也有了较大幅度的提高。

u       08年热点展望

浒通板块成为新的热点区域

近一年来，新区房地产市场开始逐渐向外围发展，浒关、通安板块的房地产市场已经启动，这些区域代表了新区房产市场今后的发展方向。金光大道、棕榈湾、名墅花园等项目的热销，反映了该区域的发展潜力。虽然当前上述板块在售的住宅项目并不多，但联想到上述区域已经出让的大量居住用地以及区域良好的产业基础的支撑，可以预见，不久后的将来，上述区域将会成为新区住宅市场发展的新的热点区域。   

（四）吴中区

u       越溪板块成为区域热点

2007年，吴中区住宅市场无论供应量还是销售量在全市都排在前列，这主要得益于以越溪城市副中心为代表的近郊板块的迅速崛起。石湖华城、锦和加州、锦阅苑、越湖名邸等楼盘的热销带动了区域房价的整体走强。越溪板块普通住宅销售均价从年初的5000元/平米左右，涨到年底7000元/平米左右，短短一年，房价涨幅惊人，实在出乎很多业内人士的意料。目前，越溪板块已经成为吴中区炙手可热的购房区域，未来该区域还会有大量的潜在土地供应，区域发展潜力无可质疑，但是房价的涨幅会放慢脚步。另外，该区域的产业支撑也需要进一步加大，只有更多的就业人口导入，才能促进区域房地产业的健康快速发展。所以，今后越溪板块的发展更重要的是要从快速发展转变到持续发展上来。

u       普通住宅受到追捧

吴中区对普通住宅存在旺盛的消费需求，购房者大部分以换房或者首次置业为主。一些住宅项目，正是对目标客户进行了准确定位，使得这些产品一经面世，便吸引了大批的消费者。典型的项目有湖岸名家、越湖名邸等。从这些项目开盘时排起的长长的队伍就可以看出消费者对此类房源的追捧与青睐。今后一段时间，此类产品仍将会是吴中区普通住宅市场发展的主要方向。

u       08年热点展望

越溪板块持续完善——招商小石城、新城房产项目等将会陆续推向市场，越溪板块将会得到进一步的完善和发展；

木渎—胥口片区拓展——木渎灵岩山以南，胥口板块将会有尼盛项目、隆兴项目等面世，将会进一步拓展吴中区的住宅市场。

（五）相城区

u       住宅市场供不应求，推动房价快速攀升

2007年，相城区的住宅供应量很少，在售的项目有一些是尾盘，有的地块还没有动工，新建的项目非常少。住宅市场总体表现出明显的供不应求态势，卖方市场的特征异常明显。这导致了相城区普通住宅的销售均价快速攀升，截至到年底，相城区中心城区的普通住宅均价已经超过了6000元/平米，一年来的涨幅是非常大的。

u       外围乡镇楼盘开始发力

2007年，渭塘、黄埭、阳澄湖镇等几个乡镇开始陆续有普通住宅项目面世，标志着相城区外围乡镇板块楼市开始启动并发力。例如，位于渭塘镇的湖畔明珠，在开盘后短短的时间内就销售完毕，反映了消费者对乡镇板块性价比高的楼盘的看好。未来几年，相城区的几个乡镇还会有很多潜在的住宅项目面世，这必将带动区域外围市场的全面发展。

u       08热点展望

相城新城区呼之欲出，众多开发商囤地备战

可以肯定地说，位于元和塘以西的相城区新城区板块，将会是2008年相城区乃至苏州全市房地产发展的热点板块。这里聚集了恒基中国、广州合景、华成房产、雅戈尔等一批实力开发商。众多项目将会在2008年陆续启动，这必将极大的提升相城区房地产市场的人气，同时，各家开发商彼此之间也会面临激烈的竞争。

总体小结：08年苏州房地产市场将会平稳发展，速度会进一步趋缓，随着宏观调控政策的出台，市场面临的不确定性会增加。08年苏州房地产市场可能会出现先抑后扬的走势。